Débat récurent que celui du support des frais de défense au sein d'une copropriété...

Un copropriétaire va t'il supporter tous les frais du procès, en ce compris ce qui dépasse l'indemnité de procédure s'il perd celui-ci ?

Si le copropriétaire gagne son procès, va t'il devoir supporter, à concurence de sa quote-part les frais d'avocat de la copropriété ?

Interdiction de régler le problème par l'insertion d'une clause ou un règlement de copropriété.

Certains règlements prévoyaient de mettre à charge du copropriétaire défaillant à titre d'indemnité, « les frais d'assistance juridique exposés par la communauté ». En tout état de cause, ainsi maladroitement libellée, cette clause est nulle en contrariété à l'article 1023 du code judiciaire. Cet article dispose que « toute clause conventionnelle portant augmentation de la créance en raison de sa réclamation en justice est réputée non écrite ».

Cela signifie t'il qu'une défaillance de paiement dans le chef d'un copropriétaire ne peut jamais générer une majoration de créance consécutive au préjudice subi par l'Association des Copropriétaires ?

Il n'en est rien, une clause pénale ou des intérêts moratoires votés par l'Assemblée générale pouvant être appliqués. La rédaction de cette clause doit être soignée de façon à éviter l'écueil de l'article 1023 du Code judiciaire. Elle doit prévoir la débition (fait de devoir) d'une indemnité en cas de non respect de l'obligation de paiement du copropriétaire, indemnité fixée à un pourcentage de la somme en litige. Des intérêts de retard peuvent aussi être prévus et lier le copropriétaire récalcitrant.

Indemnité de procédure

Apport de la Loi du 21 avril 2007 et de l'Arrêté royal du 26 octobre 2007.

De ces dispositions, l'indemnité de procédure fortement majorée (par rapport à celle antérieurement fixée) mise à charge de la partie succombante est destinée à couvrir forfaitairement l'intervention d'un avocat. Cette indemnité à choisir dans une fourchette est fixée par le Tribunal mais peut-être inférieure aux frais et honoraires réels du conseil.

S'il est incontestable que le copropriétaire « victorieux » ne pourra réclamer à l'Association des copropriétaires, pour ses frais de dépense, que l'indemnité de procédure octroyée par le Juge, la solution est plus délicate dans le cas d'une « victoire » de l'Association des copropriétaires contre le copropriétaire récalcitrant.

En effet, l'état de l'avocat de la copropriété qui serait supérieur à l'indemnité de procédure fixée par le Juge dans son jugement, indemnité à acquitter par le copropriétaire « perdant » , est une charge de la copropriété s'il est raisonnable et accepté par le syndic.

Le copropriétaire doit-il supporter, à concurence de ses quotités, les frais et honoraires de l'avocat de l'Association des copropriétaires ?

Chaque propriétaire doit supporter, à concurence de sa part, les frais d'administrattion de l'immeuble et autres charges de la chose commune. Il est ainsi considéré : « suivant plusieurs Juges de paix, le copropriétaire, défendeur à l'action mue contre lui par l'Association des copropriétaires, est tenu d'en supporter les frais à concurence de sa part puisqu'il doit contribuer aux frais d'administration de l'immeuble et autres charges de la chose commue ».

Pouvoir du Juge :

Pour remédier à cette situation inique, surtout en cas de « victoire » du copropriétaire, le Juge de paix a t'il un pouvoir ?

Il apparaît que, pour autant que la demande soit expressément formalisée devant lui, un Juge de paix peut, dans le dispositif de son jugement, notamment exclure la possibilité pour l'Association des copropiétaires de mettre à charge du copropriétaire « vainqueur » les frais communs que constituent les honoraires d'avocat de l'Association des copropriétaires « perdante ».

Mais pour pouvoir utilement statuer, il faut que le Juge de paix soit saisi par le copropriétaire d'une telle demande qui peut être incidente et formée dans le cadre du litige principal aux fins d'éviter de devoir ultérieurement retourner devant le Tribunal.