Elles constituent bien évidemment la plus grande partie de l'immeuble et doivent être identifiées par un code sur les plans. Sous toutes réserves des descriptions reprises impérativement dans l'acte de base, on peut considérer normalement comme étant partie privative les éléments suivants :

- Le plancher, le parquet ou autre revêtement sur lesquelles on marche avec leur soutènement immédiat en connexion avec les hourdis lesquels sont communs.

- Les cloisons intérieures non portantes, toutefois les cloisons non portantes qui séparent deux lots privatifs, sont en principe soumis au régime de la mitoyenneté.

- les portes, les volets, les persiennes et garde-corps, les portes palières (face intérieure).

- Toutes les canalisations adductives et évacuation des locaux privatifs et servant à leur usage exclusif, les installations sanitaires particulières (lavabos, éviers, waters-closets, salle de bains, etc.)

- Les parties vitrées des portes et fenêtres, le plafonnage attaché aux hourdis supérieurs et formant le plafond, les plafonnages et autres revêtements, la décoration intérieure du local privatif, soit en résumé, tout ce qui se trouve à l'intérieur du local privatif et qui sert à son usage exclusif.

C'est l'acte de base qui déterminera si un bien est commun ou privatif.

Ainsi, un bien peut être fixé statutairement comme commun, alors qu'il n'est à l'usage de certains voir même d'un seul propriétaire (une terrasse, un balcon, un jardin). Les balcons faisant partie de la façade, les auteurs ont tendance à les considérer comme des communs. Ceci n'exclut pas la possibilité pour l'association des copropriétaires, d'agir à l'encontre d'un copropriétaire qui aurait créé des dégâts au revêtement ou à l'isolation par défaut d'entretien ou par l'utilisation abusive d'éléments destructeurs (éventuellement des plantes et arbustes).

A défaut d'avoir attribué dans l'acte de base le caractère commun d'un bien, il faudra établir les critères suivants :
- sont considérées communes les parties qui servent à la stabilité de l'immeuble : mur porteur, toiture, etc...
- sont considérées communes les parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un seul propriétaire.
- sont considérées communes toutes les parties étant à usage des différents propriétaires.

Ce système engendre parfois des discussions dans la mesure où certaines parties ne sont à l'usage que de certains propriétaires, alors que d'autres sont utilisées par tous.

A défaut d'avoir prévu un tel critère dans le règlement de copropriété, toutes les parties devront participer aux charges en fonction de leur quotité. Si les parties désirent introduire le critère de l'utilité, afin d'organiser une répartition plus équitable, il appartient à l'assemblée générale de le décider à la majorité des 4/5 des voix présentes ou représentées. C'est en fait une lourde majorité. A défaut un recours peut toujours être introduit devant le Juge de paix. Mais dans le cadre de cette action, seules les propriétaires devront être appelés à la cause, à l'exclusion de l'association des copropriétaires.

Mais bien souvent, le juge de paix se réfèrera à ce qui a été décidé dans le règlement de copropriété « la convention fait la loi des parties ».