La récupération des frais de copropriété par le bailleur-copropriétaire auprès du locataire.

Fréquemment, les contestations sont la résultante du caractère trop laconique des relevés dressés, fussent-ils exacts, ce qui amène le locataire à faire preuve de méfiance et à solliciter la communication des justificatifs. De nombreux Juges de Paix considèrent que la demande de production de pièces formée par le locataire est pleinement justifiée, cette demande n'étant qu'une juste application de l'article 1315 du Code Civil prévoyant : "celui qui réclame l'exécution d'une obligation, doit la prouver".

Discussion

Il ne s'agit évidemment pas de contester le fondement de cet article clé du droit de la preuve mais on peut aborder le problème sous 2 angles distincts :

- Sur le plan matériel

Si le bailleur-copropriétaire doit communiquer en copie l'ensemble des justificatifs auxquels le relevé qu'il transmet à son preneur renvoie, il se voit ainsi contraint d'exiger lui-même du Syndic la communication de l'ensemble des pièces. Or les justificatifs peuvent être nombreux surtout si la demande porte sur des arriérés de charges de plusieurs années.

S'il s'agit d'une grande propriété, on pourrait en arriver à exiger du bailleur-copropriétaire qu'il se rende préalablement chez le Syndic et, à grands frais (aux frais de qui...?) lève la copie de tous les justificatifs pour pouvoir ultérieurement les déposer au Tribunal dans son dossier inventorié après les avoir préalablement communiqués, dans le cadre du débat contradictoire avant jugement, à la partie adverse. Que de manipulations, copies, envois pour le respect de cet article 1315 du Code Civil qui lui, ne souffre bien naturellement aucune discussion.

- Sur le plan juridique Le législateur, en cette matière, a fait preuve d'esprit pratique par l'insertion de l'article 1728ter § 1 et § 2 du Code Civil. Il est surprenant de constater que bon nombre de bailleurs-copropriétaires ne pensent pas à invoquer cette disposition qui modalise l'article 1315.

Cet article 1728ter précise que :

Ainsi, le législateur prévoit que l'obligation de production de documents dans le cas d'immeubles à appartements multiples est remplie, d'une part par l'envoi d'un relevé des frais et charges et, d'autre part, par la possibilité offerte de consulter les documents à un endroit déterminé, soit chez le Syndic.

Enseignement pratique pouvant être tiré de cette disposition légale

Au preneur contestant tous azimuts le relevé qui lui est envoyé, le bailleur-copropriétaire peut donc répondre que les justificatifs auxquels ce relevé renvoie sont consultables et que la contestation ne pourrait-être effectivement étayée que si, préalablement, le preneur a procédé à la consultation des documents mis à sa disposition.

Une contestation sans examen préalable des pièces par le preneur, se bornant à exiger de son propriétaire la communication du document qu'il peut lui-même consulter devrait être déclarée sans fondement. Il ne s'agit pas là d'un renversement de la charge de la preuve mais de la mise sur pied de modalités particulières pour la communication de justificatifs pouvant être volumineux.

L'article 1728ter est une application légale, dans une matière spécifique, de cette nécessité de voir les parties collaborer et assumer, chacune, leur tâche dans l'apport des modes de preuve.

Projet de lettre pour le bailleur-copropriétaire saisi d'une contestation de son preneur.

Monsieur,
Par courrier du ......, je vous ai communiqué le relevé des frais et charges vous incombant. A ce jour, vous n'avez pas acquité la somme réclamée (où vous contestez certains postes repris dans le relevé).
S'il est légitime que vous puissiez, avant paiement, faire toutes les vérifications, je vous rappellerais que ces vérifications doivent intervenir par le biais d'une consultation des documents au bureau du Syndic situé à ......
Le législateur par l'insertion de l'article 1728ter, vous a en effet donné la possibilité de consultation desdits documents pour étayer, si besoin est, votre contestation.
Si, en confrontatnt le relevé des justificatifs, il vous apparaît exister certaines incohérences, je ne manquerai pas alors, face à ces incohérences que vous auriez relevé avec précision, de tout mettre en oeuvre pour vous donner les explications utiles...