Woluwe Saint-Pierre
White Star
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Comment faire face à des dégâts privatifs causés par la Copropriété ?
Parmi les difficultés rencontrées par les copropriétaires, la question de la réparation de dégâts privatifs causés par la copropriété revient souvent. |
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Devoir du syndic C'est au syndic qu'il appartient de constater les faits et de prévenir l'assurance. En effet, le toit fait partie des éléments placés en copropriété. Mais quelquefois il arrive que, malgré l'insistance du copropriétaire, le syndic ne réagit pas. Et pourquoi ? Parce que le syndic ne peut engager la copropriété que pour de petites dépenses et non pour la réparation d'un toit. De plus, le coût de cette réparation ne peut être assumé par la trésorerie de la copropriété. Le silence n'est jamais une bonne solution, d'autant plus que, dans ce cas-ci, l'assurance assume le coût des réparations. Sauvegarder ses droits En ne répondant pas au copropriétaire, le syndic choisi la fuite, ce qui va obliger le copropriétaire à sauvegarder ses droits. De quelle manière ? Un juriste lui conseillera généralement la procédure suivante : 1) constituer un dossier « sinistre » en rassemblant toutes les preuves du dégât d'eau, ainsi que son évolution. Photos, films datés, et, éventuellement, des témoignages et un constat d'huissier ; 2) adresser une lettre recommandée au syndic et au conseil de gérance afin d'expliquer la situation et d'exiger la réparation du toit. En droit, cette lettre constitue une mise en demeure et présente des effets juridiques favorables au copropriétaire ; 3) si aucune suite n'est réservée à cet envoi, le copropriétaire devra envoyer une deuxième lettre recommandée aux mêmes destinataires en précisant que, dès le mois prochain, il ne paiera plus les charges communes mais placera l'argent sur un compte bancaire spécial. Le terme juridique adéquat est l'application de l'exception d'inexécution. Elle consiste à suspendre ses obligations dès lors que l'autre partie ne remplit plus les siennes. Cette menace suffit en général à faire sortir le syndic de sa réserve. Cas d'urgence : De plus, une réparation de fortune, très provisoire, peut être localement effectuée aux frais de la copropriété. En effet,en cas d'urgence, le syndic dispose du droit d'effectuer de petites réparations. Provoquer une assemblée extraordinaire Lorsqu'il s'agit d'une réparation urgente, il ne peut être question d'attendre la prochaine assemblée générale ordinaire,qui se tient une fois l'an. Heureusement, la loi permet à un copropriétaire de provoquer une assemblée extraordinaire des copropriétaires. Encore doit-il réunir au total 20 % des quote-parts dans les parties communes. Le problème sera que, dans l'immédiat, il sera le seul concerné. Comme souvent, les autres copropriétaires ne seront pas disposés à se rendre à une telle assemblée, surtout pour s'entendre dire que le fonds de réserve devrait être majoré pour faire face à la dépense...Pour parer à ces réticences, le copropriétaire pourra avancer les arguments suivants : 1) le toit devra quand même être refait un jour, sous peine de ne plus être assuré et de connaître des dégâts d'eau de plus en plus importants ; 2) si l'assemblée ne le suit pas, il ne paiera plus, à l'avenir, les charges communes (exception d'inexécution) ; 3) si la majorité requise n'était pas atteinte, la loi l'autorisera à demander au juge de paix d'exécuter aux frais de la copropriété des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes (art. 577-9 & 4 du Code civil). |
| Source : Le Soir du jeudi 29 janvier 2004 - Rossel et Cie SA |
Résolution conseillée : 1280x1024
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