Détection d'incendie.

Les propriétaires ont une nouvelle obligation :

L'installation de détecteurs de fumée dans chaque logement donné en location à Bruxelles. La Belgique connaît en moyenne 100 incendies par an, responsables d'un ou plusieurs décès. A côté des incendies mortels, il y a tous les autres sinistres entraînant des dégâts matériels ou des blessures particulièrement pénibles.

En d'autres mots, il est plus facile de détecter un feu dans sa phase initiale, ce qui, au delà de l'objectif primordial d'éviter des pertes en vies humaines, constitue une réelle garantie pour un bien immobilier et donc, par définition, pour le bailleur. Il existe aussi un autre avantage pour le bailleur de respecter cette disposition. Selon la loi, c'est le locataire qui est responsable de l'incendie (à moins qu'il ne puisse prouver que celui-ci s'est déclaré sans sa faute), et même s'il est lui-même responsable de l'incendie, il pourrait se retourner contre le bailleur qui n'aurait pas installé de détecteur d'incendie. La responsabilité de l'incendie pourrait ainsi être partagée ! Il est donc conseillé au bailleur de respecter scrupuleusement les dispositions de cette disposition légale. La Wallonie et Bruxelles ont décidé d'imposer l'installation de détecteurs de fumée et la Flandre se prépare à suivre la même direction.

Ce détecteur, qui ne peut être de type ionique, doit être certifié par la BOSEC ou par un organisme européen agréé similaire.

Tous les détecteurs de fumée ne sont pas autorisés : il doit s'agir d'un détecteur optique agréé BOSEC ( Belgian Organisation for Security Certification ) qui ne peut donc pas être ionique. Ces derniers sont moins coûteux et se vendent facilement dans les grandes surfaces. Ils ont été toutefois écartés car ils contiennent une très faible dose de radioactivité. Il doit être muni d'une batterie incorporée d'une durée de vie de plus de 5 ans ou être relié au circuit électrique.

Dans ce dernier cas, une batterie de secours doit être prévue afin de garantir le bon fonctionnement de l'appareil en cas de panne de courant.

Si le propriétaire veut installer un détecteur dans la cuisine ou dans une salle de bains, bien que cela ne soit pas obligatoire, il est conseillé de prendre des détecteurs de type thermique, car les autres s'enclencheront chaque fois qu'il y aura une trop forte condensation.

Les obligations du bailleur ne s'arrêtent pas à l'achat et à l'installation du détecteur de fumée.

Il lui incombe également de supporter le coût du remplacement du détecteur de fumée au terme de la validité de la batterie annoncée par le fabricant, ou lorsque le locataire établit et avertit le bailleur par lettre recommandée que la batterie est déchargée prématurément, ou qu'il y a un dysfonctionnement. En tout état de cause, il incombe au bailleur de remplacer le détecteur au plus tard dix ans après son installation initiale.

On conseillera au bailleur de noter consciencieusement la date à laquelle le remplacement de la pile a eu lieu, et de faire contresigner cette constatation par le locataire, ou tout au moins de se réserver une preuve de la date du placement initial ou du remplacement tant de la pile que de l'appareil. Tout remplacement de la pile à une date autre que celle prévue pour sa péremption par le fabricant relève de la responsabilité du locataire qui doit avertir le bailleur par recommandé de la nécessité de procéder à cette mesure. Comme l'Arrêté n'entrera en vigueur que le 24 juillet 2005, les obligations concernant la prévention de l'incendie ne seront d'application qu'à partir de cette date.

Remarquons que les détecteurs de fumée déjà installés ne doivent pas nécessairement être enlevés : les mesures transitoires disposent que les bailleurs qui démontrent avoir installé, avant la date de publication de cet arrêté (5.5.2004), des détecteurs ne satisfaisant pas aux conditions mentionnées ci-dessus, peuvent les conserver jusqu'à la date de remplacement de l'appareil (10 ans après l'installation) et au plus tard jusqu'au 24 janvier 2010.

Achat

D'une récente enquête de Test-achats (février 2003), il ressort que ce sont les détecteurs de la marque BRK ELECTRONICS qui sont les meilleurs du test.

A propos de l'obligation faite au bailleur de remplacer la pile !. Si l'on appliquait strictement la philosophie du code civil, c'est au locataire qu'incomberait de veiller au remplacement de la pile, à ses propres frais. Le fait de mettre cette obligation à charge du bailleur, au delà des coûts somme toute minimes que cela lui occasionnera, risque d'entraîner des contestations sur les responsabilités des parties si un incendie se déclare et que le fonctionnement du détecteur est défectueux.

Il est vivement conseillé, en tout cas en Région bruxelloise, l'insertion dans les baux d'une clause rédigée comme suit :

"Le preneur reconnaît qu'un(des) détecteur(s) de fumée est (sont) installé(s) dans le logement donné en location. (éventuellement, réaliser un schéma de l'installation). Le (les) appareils a (ont) été placés le ...

La (les) piles a (ont) été remplacées pour la dernière fois le ...

Le preneur s'interdit d'endommager ou de déplacer ce détecteur de fumée sans l'accord écrit et préalable du bailleur. Ce détecteur de fumée est muni d'une batterie. Le preneur s'interdit de faire un quelconque usage de cette batterie à d'autres fins et il s'engage à prévenir le bailleur lorsque la batterie est déchargée ou qu'il existe un dysfonctionnement, par lettre recommandée à la poste.

Le bailleur remplacera la pile lorsque la durée de vie normale de celle-ci sera écoulée, sur base des indications du fabricant ou lorsque le locataire l'avertira par recommandé qu'il y a lieu de le faire.

Il remplacera l'appareil tous les dix ans ou suite à une défectuosité de celui-ci. Toutefois dans les cas où l'appareil ou la pile doivent être remplacés en dehors des échéances prévues ci-dessus, et hormis les cas de force majeure ou de défectuosité de l'appareil ou de la pile non imputable au locataire, ce dernier sera tenu de rembourser au bailleur les frais occasionnés par ces remplacements."

Le but de cette disposition est de responsabiliser le locataire dans les limites permises par la nouvelle réglementation.