La responsabilité du syndic.

Il est le seul responsable de sa gestion à l'égard des copropriétaires et des tiers conformément au droit commun.

Le syndic ne peut déléguer ses pouvoirs que temporairement ou pour une fin déterminée et avec le consentement de l'assemblée générale.

Selon les règles du mandat, la responsabilité contractuelle du syndic sera engagée à l'égard de l'association des copropriétaires s'il n'exécute pas ou mal ses obligations.
Une négligence, une imprudence, même un retard peut lui être reproché, mais en aucun cas les résultats défavorables d'une affaire pour autant qu'aucune erreur ne lui soit imputée.

En réalité, pour que la responsabilité du syndic soit retenue, les trois éléments habituels doivent être réunis, à savoir : une faute même légère (culpa levis in abstracto), un préjudice et un lien de causalité liant ces deux éléments.

La responsabilité du mandataire est appréciée de manière différente selon qu'il s'agisse d'un mandat gratuit ou non, l'appréciation souveraine de la faute par le juge du fond s'effectuera avec beaucoup plus de sévérité si le syndic est rétribué.

La responsabilité du syndic à l'égard des tiers est une question plus délicate.

Si le mandataire, agissant en cette qualité, commet une faute en excédant ses pouvoirs, le principe de la représentation ne peut pas jouer de sorte que le mandant n'est certainement pas lié.

A l'égard des tiers qu'en est-il ? En effet, le mandataire s'est présenté aux tiers en cette qualité et ne s'est donc pas engagé personnellement.

Cela signifie-t-il que le tiers n'a de recours ni contre le mandant ni contre le mandataire ? Non.

En effet, l'on considère qu'en vertu de l'article 1997 C.C., le mandataire est garant du dépassement de ses pouvoirs à l'égard des tiers de sorte que s'il excède ses pouvoirs, il commet une faute aquilienne (causer un dommage à autrui) engageant ainsi sa responsabilité personnelle sur base des articles 1382 et suivants du Code civil.

Dans l'hypothèse où le syndic demeure dans les limites de ses pouvoirs, tout se passe bien entendu comme si c'était le mandant qui agissait lui-même.

Il règne une certaine incertitude sur le point de savoir si le mandant doit répondre des délits, quasi-délits et dols (supercheries délibérées) que pourraient commettre le mandataire agissant dans les limites de ses pouvoirs.